Voici une synthèse claire et structurée de la fiscalité immobilière au Maroc pour 2025/2026, adaptée aux investisseurs.

1. Frais à l’Acquisition (Achat)

À l’achat, l’investisseur doit s’acquitter de frais globaux représentant environ 7% à 8% du prix du bien. Ces frais sont à la charge de l’acheteur.

Type de Frais	Taux / Montant	Base de calcul
Droits d’Enregistrement	4% (Bâti/Terrains nus) 3% (Locaux sociaux/petits lots)	Prix d’acquisition
Conservation Foncière	1,5% + 200 DH (frais fixes)	Prix d’acquisition
Honoraires Notaire	~1% (+ TVA 10%)	Prix d’acquisition
Frais divers	~1 000 à 3 000 DH	Timbres, certificats

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2. Fiscalité durant la Détention (Location)

La fiscalité diffère selon que l’investisseur est une personne physique (particulier) ou morale (société).

A. Revenus Locatifs (Loyers)

Nouveauté 2025/2026 : Les revenus locatifs bruts inférieurs à 40 000 DH/an sont désormais exonérés.

Statut de l’Investisseur	Régime Fiscal	Taux d’Imposition
Personne Physique (Particulier)	Retenue à la source (IR) (Option libératoire possible)	• 10% (revenus < 120 000 DH/an) • 15% (revenus ≥ 120 000 DH/an) • Option : Taux libératoire unique de 20%
Personne Morale (Société à l’IS)	Impôt sur les Sociétés (IS)	Les loyers s’ajoutent au résultat global de la société. • 20% (Bénéfice net < 100 MDH) • Taux progressif vers 35% pour les gros bénéfices

B. Taxes Locales (Annuelles)

Ces taxes sont généralement calculées sur la Valeur Locative (VL) du bien (estimée par la commune).

• Taxe d’Habitation (TH) : Exonérée les 5 premières années pour les constructions neuves. Ensuite, taux progressif (0% à 30%).
• Taxe de Services Communaux (TSC) : 10,5% (ville) ou 6,5% (périphérie) de la Valeur Locative. Pas d’exonération de 5 ans.

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3. Fiscalité à la Revente (Plus-Value)

Lors de la cession du bien, l’impôt s’applique sur le profit réalisé (Prix de vente – Prix d’achat actualisé et frais).

Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI)

Catégorie	Taux	Cotisation Minimale	Exonérations Principales
Taux Standard	20% du profit net	3% du prix de vente (si aucun profit réalisé)	• Résidence principale occupée depuis > 5 ans. • Prix de cession < 140 000 DH. • Cession à titre gratuit entre ascendants/descendants/époux.

Conseil Cabinet : Pour les sociétés, la plus-value de cession entre simplement dans le résultat comptable et est taxée au taux de l’IS en vigueur, sans taux spécifique « TPI » distinct.

En résumé pour vos clients investisseurs

Achat : Prévoir un budget « frais annexes » de ~7-8%.

Rendement : Pour un particulier, l’impôt sur les loyers est prélevé à la source (souvent 10-15%), ce qui simplifie la gestion.

Stratégie : L’exonération de la taxe d’habitation (5 ans) booste la rentabilité du neuf.

Revente : Attention à la « Cotisation Minimale » de 3% du prix de vente qui est due même en cas de vente à perte.